Mercato immobiliare in Gallura: le compravendite sono aumentate dell’86,1% in nove anni, contro il 48,3% della media nazionale. Crescono anche gli indici degli affitti, mentre a Olbia resta aperta la questione della distanza tra prezzi richiesti e valori di riferimento. Il quadro che emerge dal rapporto Nomisma. La Gallura corre più dell’Italia sul mercato immobiliare. Tra il 2016 e il 2025 le compravendite sono cresciute dell’86,1%, quasi il doppio rispetto all’incremento nazionale del 48,3%. È il dato più significativo del rapporto Nomisma dedicato alla domanda abitativa in Sardegna, presentato il 17 ottobre a Olbia, e restituisce la misura di un territorio nel quale la casa continua a rappresentare un mercato particolarmente attivo.
Ma dietro il numero delle compravendite c’è una realtà più articolata. Comprare una casa per viverci, acquistare una seconda abitazione o investire nel mattone sono operazioni diverse, che rispondono a esigenze differenti. E una crescita delle transazioni non significa necessariamente che tutti gli immobili aumentino di valore nella stessa misura, né che il mercato riesca a soddisfare le necessità di chi cerca un’abitazione stabile. La posizione della Gallura nel panorama regionale conferma questa centralità. Il territorio concentra il 21,7% delle compravendite residenziali della Sardegna, pur rappresentando circa il 10% della popolazione. Un peso che va letto anche alla luce della presenza delle località turistiche e del mercato delle seconde case, accanto alla domanda legata alla residenza e alle attività economiche.
Prezzi richiesti e valori immobiliari, due cose diverse
Il tema del valore delle abitazioni è già emerso nell’analisi del mercato di Olbia pubblicata da Gallura Oggi sulla base del rapporto Brili-Brilas. Il confronto tra le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e i prezzi degli annunci aveva evidenziato una distanza significativa in diverse zone urbane. Il rapporto Nomisma offre ora una prospettiva più ampia. I due lavori, letti insieme, invitano a distinguere la vivacità del mercato dal valore effettivo delle singole abitazioni. Un prezzo pubblicato in un annuncio è una richiesta, non la prova che quella cifra sarà riconosciuta dall’acquirente; allo stesso modo, le quotazioni OMI sono riferimenti statistici e non valutazioni puntuali di ogni immobile.
La crescita delle compravendite, dunque, non autorizza a considerare automaticamente giustificato qualsiasi prezzo. Per stabilire quanto valgano davvero le case occorre guardare alle caratteristiche degli immobili e ai prezzi effettivamente concordati, oltre che alle aspettative di chi vende.
Gli affitti aumentano anche fuori dalla costa
Un altro elemento del rapporto riguarda le locazioni, un mercato particolarmente importante per chi non può acquistare o ha bisogno di trasferirsi per lavoro. Tra il 2016 e il 2025, l’indice dei canoni in Gallura è aumentato del 27,8% nelle aree costiere, del 30,1% in quelle interne e del 33,9% nelle aree non costiere. Sono variazioni di un indice, non aumenti uniformi applicabili a ogni contratto. Il confronto evidenzia però un aspetto interessante: la crescita registrata non riguarda soltanto le zone sul mare. L’incremento più elevato tra le tre aree considerate si osserva infatti in quelle non costiere. Il dato non basta a spiegare le ragioni di questa dinamica e non permette di attribuirla direttamente al turismo. Mostra, tuttavia, che l’andamento delle locazioni in Gallura è più ampio di quello delle sole destinazioni balneari e merita di essere letto considerando le diverse caratteristiche del territorio.
Nomisma segnala inoltre una tendenza al passaggio dai contratti di locazione di lunga durata verso formule transitorie, con intensità differenti da zona a zona. È un cambiamento da seguire perché un alloggio disponibile soltanto per un periodo limitato non risponde necessariamente alle esigenze di una famiglia o di un lavoratore che cerca una sistemazione stabile. Il rapporto, però, non quantifica quante abitazioni galluresi siano coinvolte in questa trasformazione e non consente di stabilire quanto essa incida sulla disponibilità di case per i residenti.
Un mercato forte, ma da leggere meglio
I numeri delineano quindi una Gallura che si distingue per la crescita delle compravendite e che registra, nello stesso periodo, un aumento degli indici degli affitti. Il confronto con l’analisi sui prezzi richiesti a Olbia aggiunge un ulteriore elemento: la necessità di distinguere tra l’attività del mercato, le aspettative dei venditori e il valore effettivamente riconosciuto agli immobili. Non ci sono, in questi dati, elementi sufficienti per affermare che la Gallura sia entrata in una bolla immobiliare. La crescita delle transazioni, da sola, non lo dimostra; nemmeno la distanza tra prezzi richiesti e quotazioni di riferimento è sufficiente a stabilirlo. Per arrivare a una conclusione del genere servirebbero ulteriori riscontri sui prezzi effettivi, sulla capacità di spesa degli acquirenti e sul rapporto tra valori immobiliari, redditi e canoni di locazione.
La conclusione più solida è un’altra: il mercato immobiliare gallurese cresce molto più rapidamente della media nazionale, ma questa espansione non basta, da sola, a misurare quanto il sistema sia in grado di rispondere alle esigenze abitative del territorio. Per comprendere davvero la situazione occorre guardare non soltanto a quante case vengono compravendute, ma anche a quali valori vengono scambiate, a come cambiano gli affitti e a quale tipo di domanda riesce a trovare risposta.