I prezzi del mercato immobiliare a Olbia e in Gallura.
Il mercato immobiliare di Olbia presenta differenze tra il centro urbano, le aree periferiche e le località residenziali vicine al mare. In alcune zone i valori delle abitazioni superano ampiamente quelli del resto della città, con quotazioni che arrivano fino a 7.200 euro al metro quadro per ville e villini a Porto Rotondo. A delineare il quadro è l’analisi pubblicata da Quadrivo sulla base delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, riferite al secondo semestre del 2025. I dati mostrano un mercato caratterizzato da valori molto diversi a seconda della posizione, della tipologia dell’immobile e delle caratteristiche del quartiere.
Quanto costa comprare casa dal centro alle periferie.
Nel complesso del territorio comunale, le abitazioni civili presentano quotazioni comprese tra 1.200 e 5.700 euro al metro quadro, con un valore centrale di 2.350 euro. Per gli affitti, invece, i canoni oscillano tra 5 e 23,7 euro al metro quadro al mese. Nel centro storico, nella zona della stazione e a San Simplicio, i prezzi di vendita delle abitazioni civili si collocano tra 1.350 e 2.000 euro al metro quadro. Per gli immobili più economici, le quotazioni scendono a una fascia compresa tra 1.050 e 1.450 euro.
Nel semicentro i valori cambiano in base all’area considerata. A Olbia Nord, tra l’ospedale vecchio, Aldo Moro e Sa Minda Noa, i prezzi delle abitazioni civili vanno da 1.500 a 2.250 euro al metro quadro. A Olbia Sud, nelle zone di Bandinu, Poltu Quadu, aeroporto e Sa Marinedda, la fascia indicata è invece compresa tra 1.550 e 1.950 euro. Anche le periferie occidentali offrono quotazioni relativamente più contenute. Nell’area di Olbia Ovest, entro la circonvallazione, i prezzi delle abitazioni civili si attestano tra 1.600 e 2.150 euro al metro quadro. Nella periferia ovest, tra Lu Sticcadu, Contras, Ludos, Teggia e De Sambene, la forbice scende a 1.200-1.600 euro.
I prezzi più elevati a Porto Rotondo e Golfo di Marinella.
Le quotazioni più alte si concentrano nelle località costiere e nelle aree residenziali di maggior pregio. A Porto Rotondo, per ville e villini, il valore indicativo varia da 5.000 a 7.200 euro al metro quadro. Le abitazioni civili si collocano invece tra 2.750 e 3.700 euro al metro quadro. Ancora più elevata è la fascia riportata per il Golfo di Marinella, Ladunia e Palumbalza, dove le abitazioni civili raggiungono valori compresi tra 3.800 e 5.700 euro al metro quadro. Per gli affitti, i canoni arrivano a 23,7 euro al metro quadro mensile. A Portisco, Cugnana, Rudalza e Marinella, le abitazioni civili presentano prezzi tra 1.950 e 2.850 euro al metro quadro, mentre ville e villini possono raggiungere i 4.000 euro.
A Pittulongu e Sa Testa, i valori delle abitazioni civili si collocano tra 2.200 e 3.200 euro al metro quadro, mentre per ville e villini la fascia indicata va da 2.600 a 3.800 euro. Tra Lido del Sole, Saline, Murta Maria e Porto Istana, le quotazioni delle abitazioni civili oscillano invece tra 1.900 e 2.850 euro. Prezzi compresi tra 1.900 e 2.800 euro al metro quadro vengono indicati anche per San Pantaleo.
Differenze marcate tra le zone per quanto riguarda gli affitti.
Le distanze tra le diverse aree emergono anche dal mercato delle locazioni. Nel centro storico, alla stazione e a San Simplicio, i canoni si attestano tra 6,6 e 8,7 euro al metro quadro al mese. A Olbia Nord la fascia è compresa tra 7 e 8,8 euro, mentre a Olbia Sud varia tra 6,9 e 8,6 euro. Nelle aree periferiche occidentali i canoni possono scendere fino a 5 euro al metro quadro mensile. Nelle località costiere, invece, i valori risultano generalmente più alti: a Porto Rotondo si va da 11,5 a 15,4 euro al metro quadro, mentre nell’area del Golfo di Marinella si raggiungono i 23,7 euro. Per le ville e i villini, il quadro complessivo comunale evidenzia una forbice particolarmente ampia: dai 1.400 ai 7.200 euro al metro quadro per l’acquisto e dai 5,8 ai 30 euro al metro quadro mensile per l’affitto.
Servono quasi dieci anni di reddito per comprare casa.
L’analisi di Quadrivo prende in considerazione anche il rapporto tra prezzi immobiliari e redditi. Per acquistare un’abitazione di 80 metri quadrati a Olbia, il valore di riferimento è pari a 188.000 euro, una cifra corrispondente a circa 9,9 anni di reddito netto medio. Il reddito netto medio riportato è di 18.973 euro, sulla base delle dichiarazioni fiscali relative al 2024 di 44.356 contribuenti. Il dato segna un aumento del 5,3% rispetto ai 18.020 euro registrati nel 2023. Secondo le elaborazioni pubblicate, il valore centrale delle abitazioni civili a Olbia risulta superiore sia alla mediana dei comuni della provincia di Sassari, pari a 665 euro al metro quadro, sia a quella nazionale, indicata in 840 euro.
Le quotazioni rappresentano valori orientativi riferiti a intere zone e a immobili in condizioni ordinarie: non equivalgono necessariamente al prezzo effettivo di vendita. La valutazione di una singola abitazione dipende anche dall’indirizzo, dalla superficie, dal piano, dallo stato di conservazione e dalle caratteristiche dell’edificio. Il quadro restituisce così un mercato immobiliare fortemente differenziato, nel quale la posizione continua a incidere in modo determinante sul costo delle case e sulla possibilità di acquistare o affittare un’abitazione.