Nel primo semestre del 2026 oltre un quarto dei capitali investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano è andato a operazioni di conversione verso nuove destinazioni d’uso, secondo l’analisi di JLL Italia riportata da Monitorimmobiliare. Su un totale di 7,8 miliardi di euro, una quota rilevante delle risorse ha quindi finanziato immobili destinati a cambiare funzione.ù
Il fenomeno nasce soprattutto negli uffici, dove circa il 30% degli investimenti del semestre ha riguardato riconversioni verso hotel, residenze per studenti e abitazioni. Logiche di riposizionamento simili toccano tuttavia anche il commercio, dai centri commerciali alle gallerie fino ai negozi di vicinato. Per chi apre un punto vendita o sviluppa una rete in franchising, la scelta della location si fa così più complessa di qualche anno fa.
Una rete più rarefatta ma più strutturata
Secondo il primo rapporto di Confcommercio sul commercio in Italia, presentato a Roma il 22 luglio e ripreso dall’agenzia ANSA, tra il 2018 e il 2025 i punti vendita al dettaglio sono scesi da 666.479 a 570.313. La riduzione è del 14,4%. Il fatturato complessivo del commercio, però, è cresciuto del 25,7% nell’arco temporale analizzato dal rapporto, e la confederazione descrive una rete meno numerosa ma più strutturata.
I discount hanno più che raddoppiato i ricavi, con un aumento del 101,1%, e l’e-commerce è cresciuto del 41,9%, mentre gli ipermercati hanno perso l’8,4% e gli ambulanti il 14,9%. Tra le imprese rimaste, invece, la quota di società di capitali nel commercio al dettaglio è salita dal 12,2% al 17,4%.
Per gli operatori in franchising, la domanda premia così formati più efficienti, superfici dimensionate sui consumi reali e localizzazioni capaci di generare passaggio. Una grande superficie progettata per l’ipermercato di vent’anni fa, invece, può faticare a trovare un unico conduttore disposto a occuparla per intero.
Dalla leva alla gestione
Nel retail, JLL ha registrato nel semestre operazioni su portafogli di centri commerciali, retail park e factory outlet accanto alle transazioni high street. I rendimenti prime sono rimasti fermi al 6,5% per i centri commerciali e al 7% per i retail park, secondo i dati riportati da idealista/news. Con rendimenti a questi livelli, il risultato di un investimento tende a dipendere più da quanto il proprietario riesce a migliorare l’immobile che dall’effetto del debito. Per molti investitori che puntano sulla gestione operativa degli immobili le conversioni e la revisione del mix merceologico sono infatti diventate strumenti ordinari di lavoro.
Nella pratica, un centro commerciale che perde un’ancora alimentare può sostituirla con un discount, una palestra o servizi sanitari, mentre una galleria con troppi negozi di abbigliamento può destinare parte degli spazi alla ristorazione o al tempo libero. Ciascuna di queste scelte richiede investimenti, negoziazioni con i conduttori e una conoscenza precisa del bacino di riferimento.
Nell’hospitality JLL ha conteggiato inoltre circa 260 milioni di euro di riconversioni, in prevalenza da uffici ad alberghi, e nel residenziale altri 300 milioni, in aggiunta agli investimenti diretti di ciascun settore.
Le ricadute per chi apre un negozio
Proprietari impegnati a riposizionare un immobile tendono a cercare insegne coerenti con il nuovo progetto e possono essere disposti a negoziare condizioni d’ingresso legate alla durata del contratto o ai lavori di adeguamento. Allo stesso tempo, la riduzione dei negozi di prossimità nei quartieri e nei piccoli comuni, che Confcommercio documenta nel suo rapporto, come sintetizza Ascom Bologna, rende più selettiva la valutazione delle localizzazioni tradizionali.
Con oltre un quarto degli investimenti immobiliari del primo semestre destinato a un cambio d’uso, nella scelta di dove aprire la capacità di leggere come cambierà un immobile nei prossimi anni pesa sempre di più, accanto alla qualità della posizione.