L’emergenza casa in Gallura.
Una casa su due non è occupata stabilmente, ma trovare un’abitazione in affitto a prezzi sostenibili è difficile. È una delle contraddizioni che emergono dai dati del dossier Nomisma dedicato alla domanda abitativa in Sardegna, presentato il 17 ottobre al Blu Marine Conference Center di Olbia. Un quadro regionale nel quale la Gallura occupa una posizione particolare: concentra una quota rilevante delle compravendite immobiliari, presenta canoni di locazione tra i più elevati dell’Isola e, allo stesso tempo, registra la percentuale più alta di abitazioni non occupate tra i territori provinciali esaminati. Lo studio, intitolato Impatto dei cambiamenti che investono la domanda abitativa in Sardegna. Conoscere la domanda per orientare l’offerta, è stato realizzato da Nomisma e presentato nell’incontro promosso da Confartigianato Imprese Sardegna e Anaepa Edilizia Confartigianato, dal titolo La nuova domanda abitativa come opportunità per le imprese edili artigiane della Sardegna.
Ad aprire i lavori sono stati Giacomo Meloni, presidente di Confartigianato Imprese Sardegna, e Stefano Crestini, presidente nazionale di Anaepa Edilizia Confartigianato. L’analisi è stata illustrata da Elena Molignoni, responsabile dell’Area mercato immobiliare di Nomisma. Il confronto è proseguito con gli interventi di Francesco Licheri, presidente di Inu Sardegna, e Valeria Saiu, dell’Università di Cagliari e del Cami, Centro interdipartimentale di ricerche sulla casa e il mercato immobiliare. A chiudere i lavori è stato Franco Cuccureddu, assessore regionale dell’Artigianato, Turismo e Commercio, in un incontro che ha messo al centro le trasformazioni del patrimonio edilizio e i nuovi bisogni abitativi dell’Isola.
Il 53% delle abitazioni non è occupato.
Il dato che più colpisce, guardando alla Gallura, riguarda la distribuzione del patrimonio immobiliare. Nella provincia di Olbia-Tempio le abitazioni non occupate rappresentano il 53% del totale, mentre quelle occupate sono il 47%. È la percentuale più alta tra i territori considerati nel dossier. All’estremo opposto si trova il Sud Sardegna, dove le abitazioni non occupate rappresentano il 25%. Nell’intera Sardegna, secondo le elaborazioni riportate nello studio, su circa 1,049 milioni di abitazioni 319mila risultano non occupate, pari al 30,4%. Di queste, circa 51.600 sono riconducibili alle locazioni turistiche censite attraverso il Codice Identificativo Nazionale (Cin).
Le abitazioni non occupate, tuttavia, non coincidono necessariamente con case vuote e immediatamente disponibili per chi cerca un alloggio. La categoria può comprendere seconde case, immobili utilizzati soltanto in determinati periodi dell’anno o abitazioni che, per diverse ragioni, non vengono immesse sul mercato. Il dato non permette quindi di stabilire quante potrebbero essere destinate alla locazione residenziale, ma restituisce la dimensione di un patrimonio che non risulta abitato stabilmente.
La questione assume un significato particolare in Gallura, dove il mercato immobiliare è fortemente legato anche alla domanda turistica. Secondo il dossier, il territorio concentra il 21,7% delle compravendite regionali, pur rappresentando circa il 10% della popolazione sarda. Nell’intera Isola, inoltre, l’80% delle compravendite si concentra lungo i litorali. Sono numeri che descrivono un mercato dinamico, ma che sollevano anche una domanda: quanto di questa ricchezza immobiliare riesce a rispondere alle esigenze di chi vive e lavora nel territorio durante tutto l’anno?
Olbia tra i comuni più cari per gli affitti.
Le cifre relative alla locazione aiutano a comprendere meglio il problema. Per un’abitazione di 80 metri quadrati, il canone medio mensile indicato nel rapporto è di circa 660 euro a Olbia, una cifra tra le più elevate in Sardegna, analoga a quella di Cagliari. Nei comuni meno costosi, come Lanusei e Villacidro, i valori scendono rispettivamente a circa 250 e 290 euro mensili. Anche la soglia di reddito mensile considerata necessaria per sostenere il canone evidenzia una distanza notevole: 2.200 euro per Olbia, contro 850 euro per Lanusei e 970 euro per Villacidro.
Si tratta di stime elaborate nel rapporto ma il confronto rende evidente quanto la localizzazione possa incidere sulla sostenibilità dell’affitto. A pesare sui bilanci familiari sono anche le utenze e le altre spese legate alla casa. In Sardegna, secondo Nomisma, la spesa abitativa assorbe il 33,5% del reddito, contro il 26,6% della mediana dell’Unione Europea. Eppure, il 7,9% dei residenti dichiara di avere difficoltà a sostenere le spese abitative, una quota inferiore alla media italiana dell’8,6% e a quella europea dell’8,2%.
I due indicatori misurano aspetti diversi: da una parte il peso della casa sul reddito, dall’altra la difficoltà dichiarata nel sostenerne i costi. Il dato regionale non esclude quindi che il problema sia più marcato in determinati territori o per specifiche categorie di persone. Per chi deve cercare casa a Olbia, in particolare, il livello dei canoni resta un elemento centrale nel valutare la possibilità di vivere stabilmente in città.
La Gallura resiste al calo demografico.
Il mercato immobiliare si muove in un contesto demografico destinato a cambiare profondamente. Tra il 2019 e il 2025 la popolazione residente in Sardegna è diminuita del 3,69%, contro una contrazione nazionale dell’1,46%. Olbia-Tempio rappresenta un’eccezione: è l’unico territorio provinciale a registrare una variazione positiva, seppure minima, pari allo 0,04%. Le previsioni regionali indicano un ulteriore calo della popolazione sarda del 6,81% entro il 2034. Nello stesso periodo, il numero complessivo delle famiglie dovrebbe diminuire del 2,69%, in controtendenza rispetto alla crescita prevista a livello nazionale, pari all’1,61%. La riduzione del numero delle famiglie, tuttavia, non significa che il fabbisogno abitativo sia destinato a diminuire ovunque nella stessa misura. Le dinamiche locali, gli spostamenti per lavoro e la concentrazione delle opportunità economiche possono determinare esigenze differenti, anche in una regione complessivamente interessata dallo spopolamento.
A cambiare è anche la composizione dei nuclei familiari. In Sardegna le coppie con figli dovrebbero passare dalle 199mila del 2024 alle 167mila previste nel 2034, con una diminuzione del 16,1%. Cresceranno invece le persone sole, da 300mila a 316mila, e le coppie senza figli, da 137mila a 146mila. È una trasformazione che pone interrogativi anche sulle caratteristiche delle abitazioni offerte dal mercato. Non conta soltanto quanti alloggi siano disponibili, ma anche se siano adeguati alle dimensioni dei nuovi nuclei familiari, economicamente accessibili e collocati in prossimità dei servizi.
Il patrimonio da recuperare e i nuovi bisogni.
Il dossier evidenzia una Sardegna attraversata da dinamiche differenti. Nelle aree interne, dove si concentra una parte consistente dei comuni dell’Isola, spopolamento e invecchiamento della popolazione si accompagnano a una quota elevata di abitazioni non occupate e, in alcuni casi, degradate. Lungo le coste, invece, si concentra la maggior parte della popolazione e delle compravendite, mentre la domanda turistica e le locazioni di breve durata contribuiscono a modificare il mercato immobiliare.
La sfida indicata dal confronto promosso da Confartigianato e Anaepa non riguarda soltanto la costruzione di nuovi edifici, ma anche la riqualificazione e il recupero del patrimonio esistente. Riportare sul mercato gli immobili inutilizzati, migliorare la qualità e l’efficienza energetica delle abitazioni e individuare soluzioni più adatte alla popolazione anziana sono alcune delle direttrici che possono contribuire a rispondere ai cambiamenti in corso. Per la Gallura il tema assume un rilievo particolare. La forte presenza di abitazioni non occupate, il peso del territorio nelle compravendite regionali e i canoni elevati di Olbia compongono un quadro nel quale il dinamismo immobiliare non coincide automaticamente con una maggiore facilità di accesso alla casa.
I dati di Nomisma non consentono, da soli, di stabilire quante abitazioni potrebbero essere destinate ai residenti, ma aiutano a individuare il nodo da affrontare: comprendere quale parte del patrimonio possa rispondere alla domanda di chi cerca una sistemazione stabile, quali interventi siano necessari e come conciliare le esigenze del mercato con quelle delle famiglie e dei lavoratori.